Nu kravler boligpriserne lidt op
Af Povl Dengsøe
Torsdag den 21. januar 2010, 10:07
Prisen på både huse og lejligheder er for første gang i to år for opadgående generelt for hele landet. (Opdateres)
Det ser en anelse lysere ud for boligmarkedet. For første gang i to år stiger priserne for både ejerlejligheder og parcel- og rækkehuse i samme kvartal, oplyser Realkreditrådet.
Men priserne ligger dog fortsat et godt stykke under topniveauet i 2006, og det er heller ikke vendt tilbage til niveauet i 2008 endnu. 2009 står tilbage som et sort hul for boligpriserne.
Sidste år faldt parcelhusene med 7,5 pct., ejerlejlighederne faldt med 5,7 pct., mens sommerhusene faldt 8,1 pct.
De sjællandske boligejere er hårdest ramt med et prisfald på 12,4 pct. i 2009, mens hovedstaden så boligpriserne falde med 9,8 pct. på årsbasis.
Regionerne Syddanmark og Midtjylland kunne nøjes med prisfald på henholdsvis 3,9 og 6,9 pct., mens nordjyderne oplevede en lille stigning i priserne på 0,6 pct.
Men i årets sidse kvartal kom især hovedstadens priser sig lidt med en stigning parcel- og rækkehuse på 3,1 pct.
For lejlighedenes vedkommende endte 2009 med 5,7 pct. lavere priser end året før. Størst var faldet i Region Sjælland samt hovedstaden med fald på henholdsvis 14,1 og 6,4 pct. på årsbasis.
Men på landsplan er lejligheder steget med 1,3 pct. i årets sidste kvartal - det andet kvartal i træk med prisstigninger på lejligheder.
De små prisstigninger følges af stigende aktivitet på boligmarkedet. Antallet af handler er samlet steget med 21,5 pct. for parcelhuse, mens der er omsat 40,6 pct. flere lejligheder i 2009. Handel med sommerhuse slår de andre boligtyper med en stigning på 60 pct. i omsætningen.
"Dagens tal dækker over store regionale forskelle. Når det er sagt, er der imidlertid en tendens til, at boligmarkedet er ved at komme sig over en bred kam. Der er således mange steder i landet, hvor der er tale om stigende priser på såvel parcelhuse som ejerlejligheder, når man ser på udviklingen fra 3. kvartal til 4. kvartal. Det er imidlertid boligmarkedet i og omkring hovedstaden, der erfaringsmæssigt har været toneangivende. Det er da også her, at vendingen på boligmarkedet slår tydeligt igennem. Boligpriserne steg således med 2,75 pct. for parcelhuse i hovedstaden, når man korrigerer for sæson og med 3,75 pct., når man ser på lejligheder," skriver cheføkonom Ulrikke Ekelund i en kommentar.
Men hun gør også opmærksom på, at bligmarkedet er understøttet af de historisk lave renter, som i takt med udbredelsen af lån med variabel rente slår spiller en større og større rolle for boligmarkedet.
Cirka 60 pct. af de samlede realkreditudlån er med variabel rente, og Ulrikke Ekelund kalder ligefrem den lave rente for "doping" til boligmarkedet.
"Det må nemlig alt andet lige forventes, at renterne i andet halvår af i år langsomt men sikkert vil blive normaliseret. Det betyder, at det skrøbelige opsving, vi har på boligmarkedet, meget hurtigt vil blive syretestet, og der vil være en vis sandsynlighed for, at det ikke helt klarer testen. Specielt ikke hvis ledigheden fortsætter med at stige med den nuværende hastighed," skriver hun advarende.
Samlet forventer hun en flad prisudvikling påboligmarkedet i år.
Chefanalytiker i Nykredit Thomas Kyhl beskriver også et boligmarked, der trækkes op af den lave rente og skattelettelserne, mens stigende ledighed trækker ned og især ramer de jyske landsdele.
"Når priserne trods alt fortsætter med at falde flere i flere jyske landsdele, så hænger det sammen med, at der fortsat er en vis ubalance i huspriserne i netop disse landsdele, samt områderne er hårdest ramt af den stigende ledighed," skriver han i en analyse og konkluderer, at stigende renter fra centralbankerne hen over sommeren vil ramme boligmarkedet og priserne, før det for alvor begynder at lysne i 2011.
Realkredit Danmarks cheføkonom Elisabeth Toftmann Asmussen er overrasket over, at boligmarkedet øst for Storebælt er kommet sig så hurtigt.
"Dagens tal er langt hen af vejen i tråd med vores forventninger om, at prisfaldende er ved at være historie øst for Storebælt, mens priserne fortsat skal falde lidt tid endnu vest for bæltet," vurderer hun.
Art Danish ejendomme
Efter historisk dårlige salgstal i sidste kvartal af 2008 steg antallet af solgte boliger i årets første tre måneder hos flere ejendomsmæglere. Boligsiden tager pulsen på markedet netop nu.
Temperaturen stiger igen på boligmarkedet efter en periode med noget nær nedfrysning. For hvor finanskrisen lammede markedet i perioden oktober til december sidste år, melder ejendomsmæglerne nu om øget aktivitet og ikke mindst flere solgte boliger.
Hos Realmæglerne er salget steget med 34% i årets første kvartal, når man sammenligner med de sidste tre måneder af 2008. Og det til trods for at vintermånederne traditionelt bringer et lavere salg med sig end årets øvrige måneder.
Hos en håndfuld andre af landets mæglerkæder er stemningen også positiv, om end mere forsigtig, fremgår det af en rundringning, som Boligsiden har foretaget.
Køberne bruger lang tid
”De to første måneder af året var på niveau med 4. kvartal sidste år, men vi kan se en kraftig udvikling fra februar til marts, hvor vi i marts solgte 25% bedre end måneden før. Men derfra og til at sige, at vi er ude af krisen, er alt for vidt at gå”, siger Eva Nørgaard Petersen, der er kommunikationschef hos Nybolig.
Hun peger dog på en spirende optimisme i markedet, fordi der er et opsparet behov for at kigge på ny bolig blandt de potentielle købere, der på grund af krisesnak har holdt sig hjemme.
”Der har hele året været stigende aktivitet i form af flere interesserede købere, men køberne bruger lang tid på at beslutte sig”, siger hun.
home øger tempoet
Hos home er tonen nogenlunde den samme; her er salget i årets første tre måneder på niveau med samme periode for et år siden. Og sammenlignet med sidste kvartal i 2008 har man indtil videre solgt 25% bedre i år.
”Det skulle vi nu også gerne, for 4. kvartal var historisk ringe, men vi øger da over hele linien tempoet fra et lavt udgangspunkt. Men vi har ikke hænderne oppe over hovedet – slet ikke”, lyder meldingen fra kommunikationschef Niels Carstensen.
Det er især hovedstadsområdet og Århus, der trækker op i salgsstatistikken. Hos Realmæglerne er salget i hovedstaden steget med 70% i forhold til forrige kvartal. Det er ikke overraskende, idet hovedstadsområdet altid viser vejen for det øvrige boligmarked; det var således her, at salget først begyndte at falde, og derfor er det naturligt, at det er her, salget først begynder at stige.
Små lejligheder sælger hos RobinHus
Det bekræfter Torben Andersen, der er partner i mæglerkæden RobinHus. Her har man også øget salget fra februar til marts måned.
”I januar og februar solgte vi nogenlunde som i de sidste måneder af 2008, men fra februar til marts steg vores salg med 60%. Stigningen er primært i hovedstaden, og det er de små lejligheder, der sælger godt”, forklarer Torben Andersen.
Stadig behov for realisme
Mæglerne advarer imidlertid om, at boligmarkedet stadig er udfordrende.
”Selv om boligmarkedet er i mærkbar bedring, skal man som boligsælger stadig afstemme sine forventninger til virkelighedens verden. Realistiske priser skaber det bedste grundlag for et hurtigt og effektivt salg”, siger direktør for Realmæglerne Niels Brandt.
Skuden er med andre ord langt fra vendt endnu, men stemningen er behersket positiv blandt mæglerne.
”Den lave rente og de prisfald på markedet, vi har set, samt skattereformen betyder, at der er grund til optimisme”, siger Eva Nørgaard Peterseren fra Nybolig.
14/04 - 2009, af:
Henrik Nielsen
Marts måned bød på det største antal sommerhussalg i 15 måneder. Og påsken var helt i top, melder en ejendomsmægler med speciale i fritidshuse.
Optimismen breder sig så småt på det ellers så trængte boligmarked. Salget i marts måned var ifølge ejendomsmæglerne nemlig en hel del bedre end de foregående 3-4 vintermåneder. Især meldes der om stigende salg i hovedstadsområdet.
Også når det gælder de traditionelle sommerhuskommuner, er der fremgang at spore. Således blev der i marts taget 1.134 fritidshuse af nettet. Det er mere end dobbelt så mange som i nogen af de tre foregående måneder. Det viser en opgørelse, som Boligsiden har foretaget. Den viser, hvor mange fritidshuse, der er fjernet fra salgsstederne på internettet helt tilbage til januar 2008.
”Nu er vinteren naturligvis lavsæson på markedet for fritidshuse, så det overrasker ikke, at der forsvandt så mange huse fra salgslisterne i marts måned sammenlignet med december til februar. Til gengæld overrasker det, at tallet for marts er det højeste siden januar 2008 – og altså også højere end de store forårs- og sommermåneder i højsæsonen sidste år”, siger kommunikationschef hos Boligsiden Birgit Daetz.
”Fabelagtigt salg”
Hos EDC i Liseleje/Tisvildeleje – et af landets mest attraktive sommehusområder – er der da også positive meldinger at hente. Her har salget i påsken været rigtig godt.
”Det har været fabelagtigt – man er jo ikke så godt vant”, lyder det glædelige budskab fra Lene Petersen, der sammen med sine forældre og øvrige familie ejer to butikker i Nordsjælland. Hun fortsætter:
”Vi har 150 sommerhuse i vinduet og har i påsken ’lukket’ otte handler mundtligt og én skriftligt. Det er rigtig godt gået.”
Lene Petersen forklarer, at køberne nu er mere købedygtige og seriøse, og så ’lurepasser’ de ikke.
”Et eksempel er et ægtepar, der kom for at se på en grund. Her foreslog vi i stedet en konkret ejerlejlighed med sommehusstatus, og nu er forhandlingerne i gang – der er tale om beslutningsdygtige mennesker”, forklarer Lene Petersen.
20% prisfald på et år
Gode og villige købere skal der naturligvis til, men opblødningen af markedet skyldes i nok så høj grad, at sælgerne nu forstår, at priserne skal ned for at lokke interesserede til. Boligsidens tal viser et gennemsnitligt prisfald pr. kvadratmeter på landsplan i omegnen af 10%, men Lene Petersen anfører, at faldet er meget større i hendes område.
”Priserne heroppe er faldet med 20% på ét år – i onsdags satte jeg en fritidsbolig ned med en halv million, godt nok fra knap 9 millioner; men det er et udtryk for, at folk ikke er bange for at sætte prisen ned. Heroppe er der mange, der ikke sælger af nød; de sælger, fordi de gerne vil videre. Men de, der sælger af nød, har det svært, for de er også nødt til at gå på kompromis med prisen.”
Hos konkurrenten i ejendomsmæglerkæden home melder man også om prisfald på op til 20% gennem det seneste år. Og også her er der stigende aktivitet hos sommerhusmæglerne.
”Det er især på Sjælland og i Midtjylland, at priserne er sat ned, men på Vestkysten og i Nordjylland er priserne endnu ikke faldet. Det skyldes i vid udstrækning de store lejeindtægter fra turister, som sommerhusejerne de steder kan hente – så betyder det tit mindre, om man lige får solgt her og nu”, forklarer kommunikationschef hos home Niels H. Carstensen.
Udbudspriser kun faldet med 5%
Boligsidens opgørelse over markedet for fritidshuse viser da også, at nok er kvadratmeterpriserne på de boliger, der er taget af internettet, faldet med 10% siden januar 2008; til gengæld er sælgernes udbudspriser i dag gennemsnitligt kun 5% lavere end for 15 måneder siden.
Så nok er salget af fritidshuse bedre end meget længe set, men udbudspriserne er mange steder stadig for høje i forhold til købernes forventninger.
21/04 - 2009, af:
Henrik Nielsen
Faldende boligpriser og historisk lav rente betyder, at det i dag koster helt ned til 660 kr. om måneden at købe en lejlighed til 700.000 kr. til sit barn.
25 % af de ejerlejligheder, der er til salg i Danmark, koster under 1 mio. kr. Kombinerer man det med, at boligpriserne er faldet, og renten er historisk lav, er det bestemt en overvejelse værd at investere i en lejlighed og leje den ud til sine børn.
Det koster nemlig kun forældrene helt ned til 660 kroner om måneden at købe en lejlighed til 700.000 kroner. Heri er indregnet alle udgifter samt skattebesparelse og en nettohusleje fra barnet på cirka 2.200 kroner om måneden. Det er de positive konsekvenser af faldende boligpriser – på helt op til 37 % for de små lejligheder i København – og historisk lav rente. Det viser beregninger fra BRFkredit.
De månedlige udgifter afhænger blandt andet af hvilken beskatningsordning, man vælger.
En af modellerne er virksomhedsordningen, hvor man får fradrag for renteudgifterne i den personlige indkomst og kun betaler AM-bidrag af den del af indkomsten fra virksomheden, der indgår i den personlige indkomst.
Den model kan som udgangspunkt bedst betale sig, hvis man betaler topskat, lyder det fra BRFkredit.
Kontakt en revisor
”Hvilken løsning, der er den optimale, er naturligvis individuelt betinget. Det er derfor altid en god idé at kontakte en revisor forud for et forældrekøb, så man kan få rådgvining om mulighederne”, siger cheføkonom Ulrikke Ekelund, BRFkredit.
De månedlige udgifter for forældrene afhænger desuden af den låntype, man vælger. Den umiddelbart billigste model er et 1-årigt rentetilpasningslån, hvor man altså indstiller sig på, at renten kan gå op såvel som ned. I dette tilfælde bliver de månedlige udgifter for forældrene på de omtalte 660 kroner.
Vælger man i stedet et 5-årigt rentetilpasningslån, får man en større grad af sikkerhed og sikrer sig mod ubehagelige overraskelser, hvis renten stiger de første fem år – samme tid som en uddannelse på mange højere læreanstalter tager. I så fald skal man ifølge beregningerne betale omkring 780 kroner om måneden
Ydelse på 1.200 kr. uden renterisiko
”Er man mere til livrem og seler kan man tage et fastforrentet 6 % obligationslån. Så bliver ydelsen på godt 1.200 kroner om måneden, men til gengæld er man garderet mod, at rentestigninger påvirker ydelsen”, siger Ulrikke Ekelund.
Hun anfører, at et sådant lån giver mulighed for at konvertere op, hvis renten stiger. Derigennem opnår man en reduktion af restgælden, fordi kursen på lånet falder. I givet fald skal man huske på, at man er skattepligtig af kursgevinster ved opkonverteringer, når virksomhedsordningen benyttes.
Man kan altså – uden renterisiko – finansiere en bolig for cirka 1.200 kroner om måneden til sit barn. Hvis man samtidig indregner de omkostninger, som normalt er forbundet med at have hjemmeboende børn, for eksempel mad, tøj, vand, el og så videre, er et forældrekøb måske ligefrem en gevinst.
Og der er nok at vælge imellem; en hurtig søgning på Boligsiden.dk viser, at der netop nu er 832 ejerlejligheder til salg til under 700.000 kroner. Heraf er der 136 til salg i København og omegn samt 21 i Århus.
01/04 - 2009, af:
Henrik Nielsen
Renten på realkreditlån er på et halvt år halveret, og i samme periode er huspriserne faldet med omkring 10 %. Dermed er det for alvor igen tid til at købe bolig.
En bolig, der i oktober sidste år kostede 3 millioner kroner, er i dag mellem 4.000 og 6.300 kroner billigere at sidde i. Om måneden vel at mærke!
Det er der to årsager til. For det første er prisen på en villa i hovedstadsområdet de seneste 5-6 måneder faldet omkring 10 %, og det bringer priserne tilbage til niveauet i 2005. Og for det andet er renten på et realkreditlån med 1-årig rentetilpasning i løbet af det seneste halve år halveret fra godt 6 % til omkring 3,2 %.
Det er ifølge ejendomsmæglerkæden EDC nærmest den omvendte verden og er en glædelig cocktail, der allerede har fået og i den kommende tid får stor positiv indflydelse på et boligmarked, der er nede i kadence.
”Det har altid været noget nær en naturlov, at når renten faldt, så steg boligpriserne. Den lov er tilsyneladende suspenderet lige nu, for selv om renterne har været stør faldende de seneste måneder, så fortsætter priserne samme vej – nedad”, lyder det fra kommunikationschef hos EDC Jan Nordmann.
Stor besparelse uanset låntype
Han mener, at udviklingen stiller boligkøberne i en ”historisk gunstig position”; det bliver nemlig billigere at købe boligen, og det bliver samtidig billigere at låne til den.
Ifølge EDC er der altså nu 300.000 kroner at spare på den villa, der i oktober 2008 kostede 3 millioner. Kombinerer man prisfaldet med rentefaldet på knap 3 %, så sparer man brutto 6.300 kroner om måneden i renteudgifter, hvis man finansierer huskøbet med et 1-årigt rentetilpasningslån – et såkaldt flexlån.
Vælger man i stedet den faste 30-årige rente til sit realkreditlån, sparer man brutto 4.000 kroner om måneden på renterne.
”Uanset om man er til lån med fast eller variabel rente, er der solide besparelser ved at handle nu i forhold til situationen for bare et halvt år siden”, siger Jan Nordmann.
Køberne er kommet tilbage på markedet
Det har køberne tilsyneladende allerede opdaget, for ejendomsmæglerne over en bred kam har i de første måneder af 2009 registreret kraftigt stigende aktivitet i alle de processer, der går forud for en bolighandel.
Hos EDC bestiller køberne således i dag lige så mange salgsopstillinger, som de gjorde i juni sidste år – før finanskrisen lammede efterårsaktiviteten på markedet.
Samtidig får kæden nu 30 % flere konkrete bud på ejendomme, end tilfældet var i de sidste tre måneder af 2008, og der har inden for de sidste 12 måneder ikke været så mange fremvisninger som netop nu.
Alt tyder dermed på, at boligkøberne har fået vejret oven på finanskrisens mavepuster, og at lav rente og faldende boligpriser atter får folk ud at købe ny bolig.
01/04 - 2009, af:
Henrik Nielsen
www.ArtDanish.dk/shop
Founder - Agent ,Inge Marie Jensen,Gillbonderyd 1,SE-360 75 Alstermo
Kontakt: tlf.: DK 40761969, tlf.: SE 048131125